Orientación inicial — no es resultado oficial. Basado en los parámetros normativos del POT de Guatemala (Acuerdo COM-030-08). No sustituye consulta formal ante la Dirección de Control Territorial (DCT) ni considera condiciones especiales como zonas históricas, restricciones aeronáuticas, PLOTs, alineaciones municipales o incentivos.
¿No sabés en qué zona G está tu terreno?
Potencial constructivo ?
Uso del suelo
Tipo de proyecto recomendado
Fraccionamiento — referencia DCT
Condiciones especiales — siempre verificar con la DCT
Alineación municipal · Zona histórica o Centro Histórico · Restricción aeronáutica civil (prevalece sobre POT si es menor) · PLOT vigente en la delegación · Plan Parcial · G0/G1 dentro del predio · Franjas de protección de ríos (≥15m de cada ribera) · Incentivos disponibles que pueden ampliar el IE.
Bloque inferior y bloque superior: el bloque inferior puede pegarse a todos los linderos hasta 8 m (G1, G2), 12 m (G3) o 16 m (G4, G5). Por encima, el bloque superior debe separarse 3 m (G1–G3), 4 m (G4) o 5 m (G5) de todos los linderos, incluido el frente hacia la calle. Una separación menor requiere resolución de la Junta Directiva con consulta a vecinos.
Patios y pozos de luz (solo si tienen ventanas): lado mínimo de 1/4 de la altura del bloque inferior; en el bloque superior, 1/8 de su altura, pero nunca menos que el del bloque inferior ni menos de 1.50 m. Fuente: POT COM-030-08, arts. 43-47 y 47 Bis.
Predios con doble zona G o afectaciones: los parámetros pueden variar por tramos. Siempre verificar en vu.muniguate.com o en la DCT, Palacio Municipal zona 1.
Los resultados aparecen al hacer clic en el botón.
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Modo explorar: ingresá zona G, área y dimensiones del terreno. La calculadora estima automáticamente el programa óptimo — número de unidades, área por unidad y sótanos necesarios — según los parámetros del POT y el mercado de la zona. Podés ajustar cualquier dato después de ver el resultado.
Referencia según mercado activo Lab 1 · 535 modelos 2025
Programa estimado automáticamente
Herramienta de orientación — no reemplaza un estudio de factibilidad profesional. Incluye sótano, comercialización, imprevistos, financiamiento e IVA neto (editables en "Costos del desarrollador"). Costos de obra ajustados +28% por inflación acumulada 2019-2025 (Banguat). Precios de venta: referencia conservadora de 535 modelos activos Lab 1 UMBRAL 2025. Normativa: POT COM-030-08 · COM-48-2024 (incentivos, vigente feb. 2025) · COM-29-2025 (estacionamientos, vigente jul. 2025). Todos los campos son editables.
Carga precios de venta de referencia de Lab 1 · 535 modelos activos 2025 Lab 1
Para calcular sótano automáticamente si el proyecto lo requiere.
Piscina, salón, gimnasio. Genera plazas adicionales (1c/75m²) — COM-29-2025.
Estacionamientos ?
Vacío = norma (por m²)
Incluye rampas
Estimado, editable
Se usa lo que sea mayor entre tu diseño y el mínimo municipal. El sótano nunca ocupa el área permeable.
Opcional: si ya tenés sótano diseñado, declaralo. Dejá 0 para que se calcule automáticamente.
El sótano no puede ocupar el área permeable mínima.
Ref: 4-7%
Ref: 4-7%
Ref: 12-15%
Costos del desarrollador ?
Sobre ventas · ref. 3-5%
Sobre obra · ref. 3-5%
Precio de venta con IVA
0 = capital propio
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Escenario maximizado — solo G4 y G5 · COM-48-2024. Requiere aportación urbanística, cumplimiento de prácticas incentivables y seguro de caución del 5% del valor de construcción incentivado.
Procedimiento según altura (Guía POT / COM-48-2024):
· Hasta 48m (G4) / hasta 64m (G5): DCT con incentivos — aprobación directa
· Hasta 96m (G4/G5): JOT+VEC — Junta de Ordenamiento Territorial + opinión de vecinos
· Más de 96m en G5 (hasta 128m): JOT+VEC+COM — requiere además aprobación del Concejo Municipal; proceso más largo y complejo del POT
La altura real puede ser menor si hay restricción DGAC — la Aeronáutica Civil prevalece sobre el POT. Verificar por ubicación específica. Este escenario muestra el potencial normativo máximo, no un resultado garantizado.
Escenario maximizado no aplica en G1, G2 y G3. El COM-48-2024 solo amplía IE y altura aumentada para G4 y G5. En G3, G2 y G1 el escenario maximizado usa los parámetros ampliados estándar (IE ampliado, altura ampliada por incentivos regulares).
¿Estructurar como FIBRA, sociedad o empresa? Lab 3 — Finanzas e Inversión (próximamente)→
¿Tenés datos de un proyecto real? UMBRAL es un experimento abierto. Si construiste o presupuestaste un proyecto en Guatemala y querés compartir tus costos reales (anónimos), nos ayudás a mejorar esta herramienta para todos. Próximamente: formulario de contribución.
Completá zona G, área, unidades y área por unidad para ver el análisis.
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Método residual estático — orientación, no tasación oficial. Calcula cuánto puede pagar máximo un desarrollador por tu terreno para que su proyecto sea viable. No reemplaza un avalúo profesional certificado.
Modo vendedor: ingresá zona G, zona postal, área y dimensiones del terreno. La calculadora estima qué podría construir un desarrollador y calcula el rango de valor máximo que puede ofrecerte por ese terreno — con tres escenarios según el tipo de proyecto. Así entendés el razonamiento detrás de cualquier oferta.
¿Para qué sirve el Tasador? Si querés vender tu terreno a un desarrollador, esta herramienta calcula el valor máximo que puede pagar para que su proyecto cierre con los números en positivo. Lo que "sobra" después de costos de construcción y margen del desarrollador es el valor máximo del terreno.
Carga precio de venta de referencia de Lab 1 · 535 modelos 2025 Lab 1
o en v²:1 m² = 1.4312 v²
Sobre inversión total (terreno + costos) · ref. GT 25-30%. A mayor margen, menor valor del terreno.
Para calcular sótano automáticamente si el proyecto lo requiere.
Típico 18-22%
De Lab 1 UMBRAL o ingresalo manualmente.
¿No sabés cuál elegir? Dejá "Estándar" — es el más común en Ciudad de Guatemala según Lab 1 2025.
Programa estimado para tu terreno
Estacionamientos ?
Vacío = norma (por m²)
Incluye rampas
Estimado, editable
Se usa lo que sea mayor entre tu diseño y el mínimo municipal. El sótano nunca ocupa el área permeable.
El stress test muestra cómo cambia el valor máximo del terreno según diferentes escenarios de precio de venta. Úsalo para entender tu margen de negociación y el riesgo del proyecto.
Desglose del cálculo ?
Método residual estático — todos los valores a precios de hoy, sin descontar flujos futuros. Precios de venta: Lab 1 mediana por zona de 535 modelos activos 2025. No constituye tasación profesional ni avalúo certificado. Para transacciones formales consultá a un valuador registrado.
¿Tenés datos de precios de terreno en Guatemala? Esta herramienta mejora con datos reales. Si vendiste o compraste un terreno recientemente, tu dato (anónimo) ayuda a calibrar mejor los rangos de referencia para todos. Próximamente: formulario de contribución.
Completá zona G, área, unidades y precio de venta para ver el cálculo.
¿Cuánto podría pagarte un desarrollador por tu terreno? Con tres datos te damos un rango aproximado, usando el mismo cálculo que un desarrollador: lo que venderían los apartamentos, menos lo que cuesta construirlos, menos su ganancia. Lo que queda es lo que puede pagar por el terreno.
Define el precio de venta de los apartamentos de la zona.
Orientación, no avalúo. Un desarrollador normalmente ofrece por debajo de este techo para tener margen de negociación. Para transacciones formales consultá a un valuador registrado.
Elegí la zona G, la zona postal y el área de tu terreno.
explorar. contrastar. decidir.
Per experimentum.
( UMBRAL ) · Lab 2 · Arquitectura · Ciudad de Guatemala · 2025–2027umbralgt.com↗