Orientación inicial — no es resultado oficial. Basado en los parámetros normativos del POT de Guatemala (Acuerdo COM-030-08). No sustituye consulta formal ante la Dirección de Control Territorial (DCT) ni considera condiciones especiales como zonas históricas, restricciones aeronáuticas, PLOTs, alineaciones municipales o incentivos.
¿No sabés en qué zona G está tu terreno?
Potencial constructivo
Uso del suelo
Tipo de proyecto recomendado
Fraccionamiento — referencia DCT
Condiciones especiales — siempre verificar con la DCT
Alineación municipal · Zona histórica o Centro Histórico · Restricción aeronáutica civil (prevalece sobre POT si es menor) · PLOT vigente en la delegación · Plan Parcial · G0/G1 dentro del predio · Franjas de protección de ríos (≥15m de cada ribera) · Incentivos disponibles que pueden ampliar el IE.
En proyectos con bloque superior (>16m): separación mínima de 5m a colindancias — menos de 5m requiere JOT+VEC. Lado mínimo de patios y pozos de luz: 1/4 de la altura del bloque inferior en Bi, 1/8 de la altura del bloque superior en Bs. Verificar con arquitecto.
Predios con doble zona G o afectaciones: los parámetros pueden variar por tramos. Siempre verificar en vu.muniguate.com o en la DCT, Palacio Municipal zona 1.
Los resultados aparecen al hacer clic en el botón.
Herramienta de orientación — no reemplaza un estudio de factibilidad profesional. Costos de obra ajustados +28% por inflación acumulada 2019-2025 (Banguat). Precios de venta: medianas de 535 modelos activos Lab 1 UMBRAL 2025. Normativa: POT COM-030-08 · COM-48-2024 (incentivos, vigente feb. 2025) · COM-29-2025 (estacionamientos, vigente jul. 2025). Todos los campos son editables.
Carga precios de venta de referencia de Lab 1 · 535 modelos activos 2025 Lab 1
Para calcular sótano automáticamente si el proyecto lo requiere.
Piscina, salón, gimnasio. Genera plazas adicionales (1c/75m²) — COM-29-2025.
El sótano no puede ocupar el área permeable mínima.
Ref: 4-7%
Ref: 4-7%
Ref: 12-15%
Escenario maximizado — solo G4 y G5 · COM-48-2024. Requiere aportación urbanística, cumplimiento de prácticas incentivables y seguro de caución del 5% del valor de construcción incentivado.
Procedimiento según altura (Guía POT / COM-48-2024):
· Hasta 48m (G4) / hasta 64m (G5): DCT con incentivos — aprobación directa
· Hasta 96m (G4/G5): JOT+VEC — Junta de Ordenamiento Territorial + opinión de vecinos
· Más de 96m en G5 (hasta 128m): JOT+VEC+COM — requiere además aprobación del Concejo Municipal; proceso más largo y complejo del POT
La altura real puede ser menor si hay restricción DGAC — la Aeronáutica Civil prevalece sobre el POT. Verificar por ubicación específica. Este escenario muestra el potencial normativo máximo, no un resultado garantizado.
Escenario maximizado no aplica en G1, G2 y G3. El COM-48-2024 solo amplía IE y altura aumentada para G4 y G5. En G3, G2 y G1 el escenario maximizado usa los parámetros ampliados estándar (IE ampliado, altura ampliada por incentivos regulares).
Potencial POT
Inversión total estimada
Viabilidad del proyecto
¿Estructurar como FIBRA, sociedad o empresa? Lab 3 — Finanzas e Inversión (próximamente)→
¿Tenés datos de un proyecto real? UMBRAL es un experimento abierto. Si construiste o presupuestaste un proyecto en Guatemala y querés compartir tus costos reales (anónimos), nos ayudás a mejorar esta herramienta para todos. Próximamente: formulario de contribución.
Completá zona G, área, unidades y área por unidad para ver el análisis.
Método residual estático — orientación, no tasación oficial. Calcula cuánto puede pagar máximo un desarrollador por tu terreno para que su proyecto sea viable. No reemplaza un avalúo profesional certificado.
¿Para qué sirve el Tasador? Si querés vender tu terreno a un desarrollador, esta herramienta calcula el valor máximo que puede pagar para que su proyecto cierre con los números en positivo. Lo que "sobra" después de costos de construcción y margen del desarrollador es el valor máximo del terreno.
Carga precio de venta de referencia de Lab 1 · 535 modelos 2025 Lab 1
o en v²:1 m² = 1.4312 v²
Ref. mercado GT: 25-30% sobre inversión total.
Para calcular sótano automáticamente si el proyecto lo requiere.
Típico 18-22%
De Lab 1 UMBRAL o ingresalo manualmente.
Stress test — rangos de negociación
El stress test muestra cómo cambia el valor máximo del terreno según diferentes escenarios de precio de venta. Úsalo para entender tu margen de negociación y el riesgo del proyecto.
Desglose del cálculo
Método residual estático — todos los valores a precios de hoy, sin descontar flujos futuros. Precios de venta: Lab 1 mediana por zona de 535 modelos activos 2025. No constituye tasación profesional ni avalúo certificado. Para transacciones formales consultá a un valuador registrado.
¿Tenés datos de precios de terreno en Guatemala? Esta herramienta mejora con datos reales. Si vendiste o compraste un terreno recientemente, tu dato (anónimo) ayuda a calibrar mejor los rangos de referencia para todos. Próximamente: formulario de contribución.
Completá zona G, área, unidades y precio de venta para ver el cálculo.
explorar. contrastar. decidir.
Per experimentum.
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