Orientación inicial — no es resultado oficial. Basado en los parámetros normativos del POT de Guatemala (Acuerdo COM-030-08). No sustituye consulta formal ante la Dirección de Control Territorial (DCT) ni considera condiciones especiales como zonas históricas, restricciones aeronáuticas, PLOTs, alineaciones municipales o incentivos.
¿No sabés en qué zona G está tu terreno?
Potencial constructivo ?
Uso del suelo
Tipo de proyecto recomendado
Fraccionamiento — referencia DCT
Condiciones especiales — siempre verificar con la DCT
Alineación municipal · Zona histórica o Centro Histórico · Restricción aeronáutica civil (prevalece sobre POT si es menor) · PLOT vigente en la delegación · Plan Parcial · G0/G1 dentro del predio · Franjas de protección de ríos (≥15m de cada ribera) · Incentivos disponibles que pueden ampliar el IE.
En proyectos con bloque superior (>16m): separación mínima de 5m a colindancias — menos de 5m requiere JOT+VEC. Lado mínimo de patios y pozos de luz: 1/4 de la altura del bloque inferior en Bi, 1/8 de la altura del bloque superior en Bs. Verificar con arquitecto.
Predios con doble zona G o afectaciones: los parámetros pueden variar por tramos. Siempre verificar en vu.muniguate.com o en la DCT, Palacio Municipal zona 1.
Los resultados aparecen al hacer clic en el botón.
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Modo explorar: ingresá zona G, área y dimensiones del terreno. La calculadora estima automáticamente el programa óptimo — número de unidades, área por unidad y sótanos necesarios — según los parámetros del POT y el mercado de la zona. Podés ajustar cualquier dato después de ver el resultado.
Referencia según mercado activo Lab 1 · 535 modelos 2025
Programa estimado automáticamente
Herramienta de orientación — no reemplaza un estudio de factibilidad profesional. Costos de obra ajustados +28% por inflación acumulada 2019-2025 (Banguat). Precios de venta: medianas de 535 modelos activos Lab 1 UMBRAL 2025. Normativa: POT COM-030-08 · COM-48-2024 (incentivos, vigente feb. 2025) · COM-29-2025 (estacionamientos, vigente jul. 2025). Todos los campos son editables.
Carga precios de venta de referencia de Lab 1 · 535 modelos activos 2025 Lab 1
Para calcular sótano automáticamente si el proyecto lo requiere.
Piscina, salón, gimnasio. Genera plazas adicionales (1c/75m²) — COM-29-2025.
El sótano no puede ocupar el área permeable mínima.
Ref: 4-7%
Ref: 4-7%
Ref: 12-15%
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Escenario maximizado — solo G4 y G5 · COM-48-2024. Requiere aportación urbanística, cumplimiento de prácticas incentivables y seguro de caución del 5% del valor de construcción incentivado.
Procedimiento según altura (Guía POT / COM-48-2024):
· Hasta 48m (G4) / hasta 64m (G5): DCT con incentivos — aprobación directa
· Hasta 96m (G4/G5): JOT+VEC — Junta de Ordenamiento Territorial + opinión de vecinos
· Más de 96m en G5 (hasta 128m): JOT+VEC+COM — requiere además aprobación del Concejo Municipal; proceso más largo y complejo del POT
La altura real puede ser menor si hay restricción DGAC — la Aeronáutica Civil prevalece sobre el POT. Verificar por ubicación específica. Este escenario muestra el potencial normativo máximo, no un resultado garantizado.
Escenario maximizado no aplica en G1, G2 y G3. El COM-48-2024 solo amplía IE y altura aumentada para G4 y G5. En G3, G2 y G1 el escenario maximizado usa los parámetros ampliados estándar (IE ampliado, altura ampliada por incentivos regulares).
Potencial POT ?
Inversión total estimada ?
Viabilidad del proyecto ?
¿Estructurar como FIBRA, sociedad o empresa? Lab 3 — Finanzas e Inversión (próximamente)→
¿Tenés datos de un proyecto real? UMBRAL es un experimento abierto. Si construiste o presupuestaste un proyecto en Guatemala y querés compartir tus costos reales (anónimos), nos ayudás a mejorar esta herramienta para todos. Próximamente: formulario de contribución.
Completá zona G, área, unidades y área por unidad para ver el análisis.
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Método residual estático — orientación, no tasación oficial. Calcula cuánto puede pagar máximo un desarrollador por tu terreno para que su proyecto sea viable. No reemplaza un avalúo profesional certificado.
Modo vendedor: ingresá zona G, zona postal, área y dimensiones del terreno. La calculadora estima qué podría construir un desarrollador y calcula el rango de valor máximo que puede ofrecerte por ese terreno — con tres escenarios según el tipo de proyecto. Así entendés el razonamiento detrás de cualquier oferta.
¿Para qué sirve el Tasador? Si querés vender tu terreno a un desarrollador, esta herramienta calcula el valor máximo que puede pagar para que su proyecto cierre con los números en positivo. Lo que "sobra" después de costos de construcción y margen del desarrollador es el valor máximo del terreno.
Carga precio de venta de referencia de Lab 1 · 535 modelos 2025 Lab 1
o en v²:1 m² = 1.4312 v²
Ref. mercado GT: 25-30% sobre inversión total.
Para calcular sótano automáticamente si el proyecto lo requiere.
Típico 18-22%
De Lab 1 UMBRAL o ingresalo manualmente.
¿No sabés cuál elegir? Dejá "Estándar" — es el más común en Ciudad de Guatemala según Lab 1 2025.
Ref. mercado GT: 25-30%. A mayor margen exigido, menor el valor que puede pagar por el terreno.
Programa estimado para tu terreno
Stress test — rangos de negociación ?
El stress test muestra cómo cambia el valor máximo del terreno según diferentes escenarios de precio de venta. Úsalo para entender tu margen de negociación y el riesgo del proyecto.
Desglose del cálculo ?
Método residual estático — todos los valores a precios de hoy, sin descontar flujos futuros. Precios de venta: Lab 1 mediana por zona de 535 modelos activos 2025. No constituye tasación profesional ni avalúo certificado. Para transacciones formales consultá a un valuador registrado.
¿Tenés datos de precios de terreno en Guatemala? Esta herramienta mejora con datos reales. Si vendiste o compraste un terreno recientemente, tu dato (anónimo) ayuda a calibrar mejor los rangos de referencia para todos. Próximamente: formulario de contribución.
Completá zona G, área, unidades y precio de venta para ver el cálculo.
explorar. contrastar. decidir.
Per experimentum.
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